[일본에서 영주권없이 집구매 후기] 주의점부터 계약절차, 보험까지 총정리
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1. 일본에서 외국인인 제가 내집마련 가능한가요?
네 가능합니다, 실제로 해냈습니다 제가 예 영주권도 없습니다 비자 3년짜리입니다 일본생활은 5년차입니다.
세금만 잘내면 내외국인 차별 안하는게 일본정부입니다 캐피탈리즘의 승리입니다.
물론 저 뿐만은 아니겠지만 영주권도 없는 일반적인 중장기체류 취업비자 상태에서도 구입 가능합니다.
주의할점은 한화 2억원 미만으로 알아보시는게 여러모로 편하다는 겁니다.
한화 2억원 초과시 해외부동산 취득 신고의무가 발생하며, 이를 위반한 사실이 적발되면 매매가액의 10%가 과태료로 징수됩니다.
일본 배우자 있으시면 배우자명의로 하시면 아마 괜찮을겁니다.
근데 일본 배우자가 있으면 애초에 그냥 저금리 은행대출을 받겠죠?
2. 집 시세는 어떻게 되나요?
1000만엔 안팎이면 오래됐지만 무난하게 살만한 집
1500만엔 안팎이면 그래도 나름 깔끔한 집
정도로 생각하시면 될 것 같습니다.
물론 도쿄역, 우에노역, 이케부쿠로역, 신주쿠역, 시부야역, 시나가와역 같은 핫플레이스 기준이 아닙니다,
23구일 경우엔 베드타운에 해당하는 이타바시, 키타, 아다치, 카츠시카, 에도가와 등이며, 도쿄에 근접한 사이타마현, 치바현 몇몇 시들의 경우입니다.
3. 집 알아볼때 주의할 점 있나요?
재건축 불가 물건이 아닌지 확인하세요,
태풍이나 지진, 화재로 전소해도 집 새로 못짓습니다, 잘못하면 땅만 있는 텐트난민 될 수도 있습니다.
물론 기둥하나만 남아도 사실상 재건축에 가까운 리폼(-_-;;)을 해주는 건축회사도 있습니다만, 법적으로 OK도 NG도 아닌 그레이존입니다.
이걸 기대하고 재건축불가 사는건 약간 도박에 가깝습니다.
다른 사람 토지에 건물이 월경(침범)해있지 않은지 확인하세요, 애매하거나 부동산이 정확히 측량한 결과를 가지고 있지 않다면 위험할 수 있습니다.
사실 대부분의 경우엔 문제 없다는데, 옆집이 재건축하거나 내집이 재건축할때 문제될 수 있습니다.
불법증개축 여부 확인하세요, 등기부상에 기재되지 않은 모든 것이 불법증개축입니다.
사안의 경중에 따라 행정지도의 결과는 달라집니다, 심각한게 아니면 보통 등기수정 및 세금납부로 끝납니다.
근데 주택지구인데 상업시설, 공업시설 등 불법증개축이면 철거명령 떨어집니다.
누수확인하세요, 두번세번 확인하세요, 저처럼 되지 마세요(ㅠㅠ)
설마했던 부엌 수납장 천장쪽에서 물이 샙니다.
얼룩이 있다거나, 물먹어서 울어있다거나 모든 가능성을 염두에 두고 살펴보세요
마룻바닥보다 더 유심히 살펴야 할 것이 천정과 벽면입니다.
지진 신경쓰이시면 1981년 이후 매물로 사세요, 1981년부터 건축법상으로 내진설계 의무화됐습니다.
물론 그 전 건물이어도 생긴거 보면 대충 견적은 나옵니다, 어차피 지진 많은 동네라 법제화 이전에도 잘 지은 집들은 잘 지었어요
그래도 신경쓰이시면 1981년 이후걸로 사세요
4. 집 계약 절차는 어떻게 되나요?
제 경우엔 LIFULL HOMES, suumo등의 부동산 웹사이트로 먼저 조건에 맞는 집들을 물색하고, 견학을 한 뒤 진행했습니다.
마음을 정했다면 買付申請書를 적어 구입 희망가격을 타진하고 OK가 떨어지면 본 계약에 들어갑니다.
▲사진은 구입신청서 예시입니다, 개인정보는 마스킹 처리했습니다.
견학했을때 게시된 내용과 다르거나 뭔가 큰 하자가 눈에 띄었다면 그런부분 꼼꼼히 지적해서 합리적인 선에서 미리 가격 협의하세요
업자는 거래성사가 되어야 자기가 수익이 발생하니 터무니없는 폭이 아니면 대체로 수긍해서 집주인이랑 협상 해줍니다.
물론 정말 마음에 든다 하면 웬만하면 네고 없이 그냥 쓰세요, 집주인이 팔기 싫다고 하면 그걸로 끝입니다..
▲사진은 구입신청서 예시입니다, 개인정보는 마스킹 처리했습니다.
계약서 날인하는 날에는 1시간~2시간정도 꼼꼼하게 서류 등을 살피고 도장을 찍습니다.
이날엔 인감도장과 신분을 증명할 수 있는 재류카드, 주민표 등을 지참해야 합니다.
중개인이 이날 택건거래자격증 안보여주면 바빠서 정신이 혼미하거나 사기꾼이거나 둘중 하나입니다.
꼭 보여달라고 얘기해서 확인 하세요
잔금 치루기 전에 전출신고, 전입신고를 마쳐야 합니다.
보통은 잔금정산 전일이나 당일날 오전까지 마치고 오후에 잔금정산을 진행합니다.
현금인출해서 건네주고 영수증 받거나, 계좌이체 하거나 취향껏 하시면 됩니다.
현금은 그자리에서 확인되니 일처리가 빠르다는 장점이 있고(한국인에겐 중대사항이죠, 전 이쪽을 택했습니다.)
계좌이체는 이체확인 될때까지 시간이 걸려서 기다려야하고 번거로운 단점이 있지만,
전산상에 흔적이 뚜렷히 남으니 이쪽을 선호하는 추세라고는 합니다(특히 더 고액일 경우에)
잔금정산 후 키를 받습니다, 이와는 별도로 사법서사에게 등기비용을 정산해야합니다.
등기권리증은 보통 잔금정산일 1~2주후 우편송달됩니다, 중요서류이므로 반드시 본인이 수령해야합니다.
당일 화재보험 손해사정인이 동행해서 잔금정산 절차 후 보험내용에 대해 설명을 듣습니다.
사전에 미리 공부 해 두는 것이 좋습니다만, 느긋하게 알려주기 때문에 당일날 설명 들으며 결정해도 좋습니다.
대충 설명하자면 보험 적용되는 범위, 안되는 범위, 보험금 지급절차, 보험보장금액과 납부금액의 상관관계 등등등에 대해 듣습니다.
OK하고 계약하면 보험적용 개시일은 당일부터 가능하고, 납부는 계약시 작성한 은행 자동이체 서류에 따라 익월 말일 즈음에 이체됩니다.(보험회사에 따라 다소 상이할 수 있습니다.)
사실상 이날 키 받고 바로 이삿짐 넣어도 문제 없습니다.
5. 굳이 중고 살 필요가 있나요? 저는 신축 사고 싶은데
개인의 자유입니다, 다만 신축이 2천 안넘는건 적어도 도쿄 인근에선 없다고 봅니다.
살때 취득신고, 살면서 2년마다 보유입증사실 보고서 제출, 팔때 2천만엔 넘으면 또 신고
이 귀찮은거 감당 가능하시면 사세욥!
가성비 생각하면 토대가 좋은 집 싸게 사서 리폼하시는게 좋습니다, 리폼은 구입시랑은 별개로 들어가는 돈이라 신고 안해도 돼욥!
근데 리폼해서 집 가치가 올라가는바람에 팔때 2500만이다? 그럼 신고해야돼욥!
6. 견학 귀찮은데 그거 꼭 가야하나요?
견학 했던 저조차도 예상치 못했던 파키스탄 이웃주민들의 노상주차, 고성방가로 고통받고있습니다.
부동산회사는 안좋은건 1도 얘기 안해줍니다, 직접 가서 보세요
제가 정말 싫어하는 태도 중 하나인데, 말만 안했지 거짓말한적 없다<-사기꾼들 18번이 그냥 업계상식으로 통용되는곳이 부동산업계입니다.
물론 친절합니다, 일처리 확실하구요 그렇지만 부동산업계가 왜 일본에서 인식이 안좋은지는 만나는 중개인들도 얘기하며 역설적으로 자기는 그렇지 않다는 점을 어필합니다.
사고나면 당신이 오랜 시간 살게 될 곳입니다, 귀찮아도 발품 파세요 진짜 나중에 크게 후회할 수 있습니다.
참고로 저는 20군데정도 보고 아쉽지만 포기한 집도 많지만 묻지도 따지지도 않고 거른 집도 많습니다.
가까이에 빠칭코 있거나, 공장이나 공방 있거나, 뭐 그런거 웬만하면 거르세요 스트레스 엄청날겁니다.
7. 목조주택 어떤가요?
길가의 소음이 귓속을 어루만지고 환기 끝내주게 잘됩니다.
네, 차음성 기밀성, 단열성 그만큼 떨어진다는 얘기입니다.
감성은 장난 아닙니다, 오래된 일본 주택 감성은 진짜 제 개인 취향으로는 너무 취향저격입니다.
8. 리폼은 얼마나 드나요?
저도 아직 해본건 아니고 견적서만 받아봣습니다.
내부인테리어 최소 200만엔 생각해두세요, 200만엔정도면 내부는 깔끔해집니다.
바닥, 벽지, 천정 및 주방, 화장실, 욕실을 가성비 좋게 했을 때 기준으로 20평 전후면 200만엔이면 될겁니다.
외부리폼 200~300만 생각해두세요, 외부가 이렇게 많이 드는건 아시바 때문입니다(욕 아닙니다 그 건설현장 보시면 외부에 비계 짠거 일본어로 아시바라고 합니다.)
외벽 도장만 하고 끝낼 수 있는지, 사이딩을 할건지, 사이딩 재질을 뭘로 할건지 등등에 따라 편차가 커서 200~300이라고 했습니다.
그러니까 내외부 다 싹 새집처럼 만들고 싶다 해도 500이면 됩니다, 이제 왜 신축 추천 안한다고 했는지 아시겠죠? 네 신축 진짜 가성비 안좋습니다.
3천만엔 들여서 올릴 신축 비슷한크기 1500만엔짜리 찾아서 500만엔 들이면 대충 비슷해집니다.
새집을 살 이유가 없어요 진짜, 건축법 제약이 옛날보다 엄청 늘어나서 오히려 같은면적 토지에 신축이면 집은 작고 세금은 엄청 나갑니다.
리폼에서 태양광 패널 고려하시는 분들 혹시 계신다면 제가 또 미리 알아봤는데 ㅎㅎ 대부분의 리폼은 고정자산세 증가 안하지만 그거는 증가합니다.
이유는 발전시설로 취급되어서입니다.
하면 손해라는 말은 아니구요, 계획 세우실때 세금 늘어나는것도 같이 고려하시는게 좋습니다.
그리고 일본 대부분의 가정(지인들, 회사동료들 포함)에서 말하는게 본전 뽑기 힘든거에 몫돈 엄청 깨져서 좋을게 별로 없다 입니다.
9. 리폼 업체는 어떻게 정하나요? 추천업체는?
리폼업체 선정도 대단히 어려운 일인데요, 일본에서는 이사업체, 화재보험, 전기가스 등, 가격 비교사이트에서 일괄 견적을 받는 것이 일반적입니다.
아래 리폼업체 일괄견적 사이트에서 신청하시면 여러업체에서 견적서를 보내주므로 가장 저렴한 곳을 쉽게 찾을 수 있다고 합니다.
10. 그래서 오래된 주택 사서 좋은게 뭔가요?
집이 큽니다.
방이 큽니다.
정원도 있습니다(이건 아마 케바케)
차고도 있습니다(이것도 케바케)
마음이 넉넉해집니다.
퇴근하고 내 방 가야지가 아니라 내 집 가야지가 되니까 진짜 마음이 넉넉합니다.
친구들이 와도 가족들이 와도 쿨하게 방하나 내주면 됩니다.
응접실도 생겼습니다.
무엇보다 외국에서 홀로 살면서 의지할곳 없는 외노자 입장에서 이렇게 든든할 수가 없습니다.
인터넷 공사할때 마음껏 구멍 뚫고 피스 박고 설치하라고 했습니다, 임대살때 못넣었던 Nuro히카리 공사했습니다.
내집이니까 다 내맘대로입니다.
택배 그냥 현관에 놓고 가라고 해도 됩니다, 집 구조상의 장점이긴 한데 현관이 밖에서 안보입니다, 계단 올라와야 보입니다.
11. 단점은 없나요?
집이 큽니다, 방이 큽니다, 청소가 2배 3배로 힘들어집니다.
정원이 있습니다, 나뭇잎이 엄청 떨어집니다, 그냥 다 베어버릴까 고민중입니다.
차고가 있습니다, 가끔 고양이가 똥싸고갑니다.
2층 기왓장이 떨어졌던거랑 그거에 찍힌 1층 판금지붕 수리했는데 그래도 1층 판금지붕 아래에서 큰비오면 비가 샙니다.
업자 잘 만나면 수리비는 크게 안드는데, 집이 오래됐다보니 아 여기구나 한 곳 외에도 다른 곳에도 원인이 있을 수 있습니다.
관리회사에 전화한통 해서 해결할 수 있는 임대와 비교하면 확실히 불편합니다.
쓰레기장이 50~80미터정도 더 멉니다, 집밖에 나가는거 절대로 싫다 하시는 분들한테는 불편할수 있습니다.
12. 동네는 어디가 좋은가요?
23구는 대체로 비슷비슷 한 것 같습니다.
아다치나 카쓰시카, 에도가와쪽이 비교적 코다테 매물이 많았구요
이타바시쪽은 미타센 종점 가까워지는곳에 그 유명한 타카시마다이라 대단지가 있어서 옛날 우리나라식 성냥갑 아파트 좋다 하시면 이쪽 은근히 가성비 좋은 매물 많아서 찾기 편할겁니다.
근데 동네가 좀 우울해보여요.... 뭔가 블루필터 먹인 카메라로 보는것처럼 좀 우울해요..
치바현 이치카와역 근처는 도쿄역까지 18분이면 가는 급행이 서는데다 보육원이나 학교가 많은 전형적인 베드타운이라 애 키우기에 좋아보였구요
치바현 신미사토역 근처는 이케아, 코스트코, 라라포트 등등 인프라가 좋아요, 한국 신도시 느낌? 대신 코다테는 찾아보기 힘들고 대부분 맨션입니다 네
우리나라 주공아파트같은 그런 맨션이요
사이타마현 와코시 인근은 사실상 도쿄도 사이타마구입니다, 그쪽 라인으로 토부토죠센 라인은 1역 2역 차이로 가격 뚝뚝 떨어져서 코다테 구입하기에 나름 좋은 것 같아요.
카나가와쪽은 비쌉니다 예 비싸요 거긴 꿀발라놨나봅니다.
지극히 개인적인 감상이니 참고로만 부탁드립니다.
13. 화재보험은 들어야 하나요?
네. 일본은 지진이나 자연재해가 많아서 화재보험 가입이 필수입니다. 부동산과 계약하면 화재보험 들으라고 견적서를 줍니다.
이 경우, 부동산에서 소개료를 받는 계약업체이기 때문에 쿨하게 거부하시고 저렴하고 좋은 조건의 보험을 직접 알아보세요.
금액은 옵션에 따라 천차만별인데 단독주택의 경우 연간 3600엔에서~36000엔까지 다양합니다.
저는 지어진지 꽤 지난 중고주택이어서 옵션을 넣어 1년 만엔 정도의 상품을 들었습니다. 지진, 수해까지 넣으면 비싼데 지진으로 집이 무너지거나 쓰나미가 올 지역은 아니어서 과감히 뺐습니다.
가격비교 사이트에서 일괄견적을 무료로 받아서 싸고 좋은곳을 가입하시면 됩니다.
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14. 결론이 뭔가요
페북페이지에서 이렇게 답글 쓰신 분 계셨는데 문맥상 각각의 항목이 그냥 경험 공유한거라 뭐 딱히 결론이 없었어서 뭐가 궁금하신거냐고 반문했는데 답이 없으시길래 나름의 결론을 담아봅니다.
1000만엔정도 여윳돈이 있고 내집장만 해서 독립된 생활공간과 안정감을 가지고 싶다, 집이 낡고 허름해도 감수할만 하다 하면 내집마련 추천드립니다.
1500만엔정도 여윳돈이 있고 상기 욕구에 더불어 그래도 좀 깔끔한 집 구하고 싶다 하면 내집마련 추천 드립니다.
한국에서처럼 집을 투자자산이라 생각하시는 분은 비추천입니다.
일본은 뭐 다들 아실테지만 집값상승 큰 기대 못합니다.
대신 팔때도 크게는 손해 안볼겁니다(저처럼 거의 토지시세정도에서 낡은 집 사신다면)
근데 팔릴때까지 3년걸릴지 5년걸리지 모른다는게 함정이긴 하죠.. 요즘 일본은 점점 젊은세대가 집을 안사는 추세라고 하던데..
이상 읽어주셔서 감사합니다.
제가 이용한 부동산 사이트 라이풀 홈즈는 타사와 다르게 영업이 심하지 않고 전문 어드바이저가 여러모로 많이 조언을 해주었습니다.
만족도 99.1%라고 하니 한번 상담받아보시기 바랍니다.
일본인들은 중고주택과 리폼 시에 아래 무료 온라인세미나에서 정보를 얻는 사람도 많다고 합니다.
좋은 물건 선별법과 주택구매 타이밍, 주택론 대출액과 리폼 등, 모든 것이 막연한 초보자에게 친절히 상담을 해줘서 감을 잡을 수 있다고 합니다.
주택론은 가격비교사이트에서 일괄견적을 받으시면 가장 이자가 저렴한 론을 빌릴 수 있습니다.
아래에서 비교해보세요.
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ㅇㅇ님의 댓글
ㅇㅇ 작성일이타바시 타카시마다이라 옆 니시다이사는 사람인데 뭔가 아파트단지 많은거같긴해요ㅋㅋ 그리고 중국인들 많다는 소문도있고
