토지임대차인의 건물매수청구권
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1. 정의
건물 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 토지의 임차권이 계약의 갱신 없이 기간이 만료되는 경우나 임차토지상의 건물양도에 대해 임대인이 임차권 양도를 승낙하지 않는 경우, 임차인 또는 건물의 양수인은 임대인에게 건물을 시가로 매입할 것을 청구할 수 있습니다.
건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되면 임차인은 원상 회복 의무의 일환으로 건물을 수거하고 토지를 양도할 의무를 지게 되지만, 임차인이 자본을 회수하고 건물 철거로 인한 경제적 손실을 입지 않도록 하기 위해 건물매수청구권 제도가 인정되고 있습니다.
2. 효과
건물매수청구권을 행사함으로써 임차인은 건물 인도 의무와 소유권 이전 등기 의무를 지고 임대인은 대금 지급 의무를 지게 됩니다.
위 각 의무는 동시이행을 요하기 때문에 임차인은 임대인으로부터 대금 지불을 받을 때까지 건물의 명도를 거부할 수 있으며 이에 따라 건물부지(임차한 토지)의 명도를 거절할 수 있습니다.
다만, 부지이용료로서 임대료 상당의 부당이득을 임대인에게 지불해야 합니다.
3. 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 종료된 경우
임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 건물매수청구권을 행사할 수 없습니다.
이는 건물매수청구권이 계약상의 채무를 이행하는 성실한 임차인을 보호하는 것이 건물매수청구권 제도의 취지이기 때문입니다.
따라서 임대료지불채무 불이행 등 임차인의 채무불이행으로 토지 임대차계약이 해지된 경우 임차인은 건물의 수거 및 토지의 명도 의무를 지게 됩니다.
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